6-7-2023 —
Zowel in de bestaande koopmarkt als de nieuwbouwmarkt zit weer duidelijk beweging. Dat blijkt uit de NVM-woningmarktcijfers en analyse van NVM-dochter brainbay over het 2e kwartaal van 2023. NVM-makelaars verkochten in het 2e kwartaal van 2023 ruim 34.000 bestaande koopwoningen, een stevige plus van 20% ten opzichte van het 1e kwartaal 2023. De mediane verkoopprijs van een bestaande woning bedraagt in het 2e kwartaal van 2023 € 410.000,=. Dit is een milde stijging van 2,8% ten opzichte van het 1e kwartaal 2023. Dit kwartaal zijn 29% meer woningen te koop gezet dan in het 1e kwartaal. Door de vele transacties in het 2e kwartaal 2023 is de keuze voor consumenten echter afgenomen. De krapte op de koopwoningmarkt neemt daarmee weer wat toe. De nieuwbouwmarkt vertoont ook meer dynamiek. In het 2e kwartaal 2023 zijn ruim 4.500 nieuwbouwwoningen en kavels verkocht, een toename met 12% ten opzichte van een kwartaal eerder. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning is in het 2e kwartaal € 468.000,=, 1,2% lager dan in het 1e kwartaal van 2023. Het aanbod nieuwbouwwoningen ligt dit kwartaal op 20.000 woningen, 16% meer dan vorig kwartaal.
De dynamiek is weer terug in de woningmarkt. Dat is positief en daar zijn we blij mee, zowel voor kopers als verkopers. Kopers krijgen kansen en hebben meer vertrouwen in de woningmarkt door de loonontwikkeling en sterke economie. Nieuw aangeboden woningen vinden in alle prijsklassen sneller een nieuwe eigenaar. Onze leden zien het aantal bezichtigingen weer toenemen. Ook stijgt het aantal overbiedingen op woningen. Al deze signalen wijzen erop dat het een goed moment is, je woning te koop aan te bieden als je dat overweegt. Want laten we niet denken dat aanbod en vraag nu in balans zijn. Verre van dat zelfs. De krapte-indicator is dit kwartaal weer wat gedaald. De vraag is nog steeds duidelijk groter dan het aanbod.
Ook nieuwbouw in de lift
In het 2e kwartaal 2023 stijgen zowel de verkopen in de bestaande woningmarkt alsook bij nieuwbouw. Het vertrouwen in de markt herstelt zich licht. Het toegenomen aanbod van goedkopere woningen is precies waar kopers op zitten te wachten. Vorig kwartaal maakten we ons grote zorgen over de ontwikkelingen in de nieuwbouwmarkt. Nu trekken de verkopen wat aan en neemt ook het aanbod toe, vooral in de lagere prijsklassen. Nieuwbouwwoningen hebben een lager energieverbruik en scoren goed op duurzaamheid en lagere onderhoudskosten. Daar is vraag naar. Dat hoort de NVM ook van haar leden. Informatiebijeenkomsten over nieuwbouwprojecten worden druk bezocht. De NVM ziet dat terug in de verkoop van nieuwbouwwoningen. Die zitten, met name in de grote steden, duidelijk in de lift in alle prijsklassen. De NVM doet een oproep aan alle partijen om de ontwikkeling van nieuwbouw -goed afgestemd op de lokale vraag- door te zetten. De vraag is er. De beren op de weg moeten we samen aanpakken. Alleen dan hebben we een goed antwoord op de schreeuwende vraag om woningen. 2
Transacties bestaande woningbouw in Nederland
· NVM-makelaars verkopen in het 2e kwartaal 2023 ruim 34.000 woningen. Dit is met een plus van 20% een sterke toename vergeleken met het 1e kwartaal 2023. Ten opzichte van een jaar geleden is het 5% minder.
· De transactieprijs ligt in het 2e kwartaal 2023 2,8% hoger vergeleken met het 1e kwartaal 2023.
· De mediane transactieprijs komt daarmee in het 2e kwartaal 2023 uit op € 410.000,=.
· De prijs van tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis 3,6% naar € 374.000,=.
· Een hoekwoning noteert in het 2e kwartaal 2023 een prijs van € 397.000,=, een stijging van 3,4% op kwartaalbasis.
· De 2-onder-1-kap woningen komen uit op € 438.000,=, een plus van 3,1% ten opzichte van het 1e kwartaal 2023.
· Vrijstaande woningen stijgen met 1,4% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van € 589.000,=.
· De prijs van appartementen stijgt in een kwartaal tijd 2,4% naar € 342.000,=.
· Vergeleken met een jaar geleden laten de transactieprijzen nog een daling zien. Tussenwoningen met 7,1%, hoekwoningen 8,4%, 2-onder-1-kap woningen 9,8%, vrijstaande woningen 11,1% en appartementen 9,4%.
· In het 2e kwartaal 2023 wordt 39% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 31% en een jaar geleden 82%.
· In het 2e kwartaal 2023 ligt de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 0,5% onder de vraagprijs. In het 1e kwartaal 2023 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog 1,2% lager uit dan de vraagprijs.
· Vergeleken met een jaar geleden is het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs bij tussenwoningen +0,3%, hoekwoningen -0,4%, 2-onder-1-kap
woningen -1,2% en vrijstaande woningen -2,4%. Bij appartementen is de vraag- en uiteindelijke verkoopprijs gelijk aan elkaar.
· In het 2e kwartaal 2023 is een woning na gemiddeld 35 dagen verkocht. Dat is 7 dagen korter dan in het 1e kwartaal 2023.
Huidig aanbod bestaande bouw in Nederland
· Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 2,8 in het 2e kwartaal van 2023 weer wat kleiner geworden. In het 1e kwartaal 2023 was deze 3,2. De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden uit dat een koper op de woningmarkt heeft. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator tussen 5 en 10 liggen.
· Het aantal te koop gezette woningen is in het 2e kwartaal 2023 op kwartaalbasis met 29% gestegen. Aan het eind van het 2e kwartaal stonden bijna 32.000 woningen te koop. Vergeleken met een jaar geleden ligt het woningaanbod 28% hoger.
· Het aantal woningen in aanbod stijgt ten opzichte van het 1e kwartaal 2023 met gemiddeld 3% voor alle typen. Het aanbod tussenwoningen daalt op kwartaalbasis met 6%. Hoekwoningen noteren een daling van 2% en het aanbod 2-onder-1-kap-woningen daalt met 2%. Van vrijstaande woningen stijgt het aanbod met 9%. Het aanbod appartementen stijgt met 8%.
· De mediane vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op € 531.000,=. Dat is 4,6% hoger dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis stijgt de vraagprijs met 4,1%.
· De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen te koop staat, is nu 67 dagen. Dat is 17 dagen korter dan in het 1e kwartaal 2023 en 35 dagen langer dan in het 2e kwartaal 2022.
· Van alle te koop staande woningen is 78% in het 2e kwartaal 2023 binnen een kwartaal verkocht. Tussenwoningen verkopen het snelst met 28 dagen. Hoekwoningen hebben een verkooptijd van 32 dagen. De verkooptijd van 2-onder-1-kap-woningen is 36 dagen. Vrijstaande woningen krijgen na gemiddeld 52 dagen een nieuwe eigenaar. Appartementen noteren een gemiddelde verkooptijd van 33 dagen.
Transacties nieuwbouwwoningen in Nederland
· NVM-makelaars verkochten in het 2e kwartaal 2023 ruim 4.500 nieuwbouwwoningen en bouwkavels. Hier herstelt de markt zich licht met een plus van 12% ten opzichte van het 1e kwartaal 2023. Vergeleken met een jaar eerder daalt het aantal transacties met 13%. Niettemin neemt het aantal nieuwbouwtransacties voor het eerst sinds kwartaal 1 van 2021 weer toe.
· Over een periode van 4 kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 17.350 nieuwbouwwoningen en bouwkavels.
· De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning is in een kwartaal tijd met 1,2% afgenomen tot gemiddeld € 468.000,= in het 2e kwartaal 2023. Vergeleken met een jaar geleden is de mediane verkoopprijs 2,9% lager.
· De dynamiek is vooral zichtbaar in de prijsklasse tussen € 250.000,= en € 400.000,=. In het 2e kwartaal 2023 zijn in deze categorie 27% meer woningen verkocht. Alle prijsklassen boven € 250.000,= en tot € 750.000,= en meer, noteren in het 2e kwartaal 2023 een hoger aantal verkopen ten opzichte van een kwartaal eerder.
· In het 2e kwartaal 2023 staan bijna 20.000 nieuwbouwwoningen in aanbod; een stijging van 79% op jaarbasis en 16% hoger dan in het 1e kwartaal 2023. Dit is het hoogste punt sinds 2015.
· In het 2e kwartaal 2023 kwamen 7.400 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is vergelijkbaar met een jaar eerder en 38% meer dan het 1e kwartaal 2023. Dit wijst op een toename in het vertrouwen van de verkoopbaarheid van nieuwbouw.
· De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het 2e kwartaal 2023 komt uit op € 525.000,=. Dat is 1,5% lager ten opzichte van het 1e kwartaal 2023 en 1,1% lager dan een jaar eerder.
· Het aandeel appartementen maakt met 44% in het 2e kwartaal 2023 het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maken 12% van het aanbod uit, 2-onder-1-kap-woningen 15% en vrijstaande woningen 7%. Tussenwoningen zijn goed voor 21% van het aanbod nieuwbouw.
De cijfers in onze regio
In de Gemeente Den Haag zijn er in het 2e kwartaal 2023 7,9% meer woningen (1.025 woningen) verkocht t.o.v. het 2e kwartaal 2022. T.o.v. van het voorgaande kwartaal zijn er 26,9% meer woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in het 2e kwartaal 2023 € 407.442,=. T.o.v. een jaar geleden is de gemiddelde transactieprijs gedaald met 14,5% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 4,3%. De gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag bedraagt in het 2e kwartaal 2023 42 dagen versus 24 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 2e kwartaal 2023 is 32,8%.
In de Gemeente Rijswijk is t.o.v. het 2e kwartaal 2022 het aantal verkopen gedaald met 6% (141 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 42,4% meer woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gedaald met 7,7% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 6,7%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 393.099,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 43 dagen versus 25 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 2e kwartaal 2023 is 27,9%.
In de Gemeente Wassenaar is t.o.v. het 2e kwartaal 2022 het aantal verkopen gedaald met 10,3% (71 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal zijn er 77,1% meer woningen verkocht. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gedaald met 12,1% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gedaald met 4,8%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 836.787,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 87 dagen versus 31 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 2e kwartaal 2023 is 4,5%.
In de Gemeente Leidschendam-Voorburg is t.o.v. het 2e kwartaal 2022 het aantal verkopen gedaald met 9,9% (232 woningen) en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 46,1%. De prijzen t.o.v. een jaar geleden zijn gedaald met 9,8% en t.o.v. het voorgaande kwartaal gestegen met 7,8%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 452.184,=. De gemiddelde verkooptijd bedraagt 35 dagen versus 23 dagen t.o.v. een jaar geleden. Het percentage boven de vraagprijs verkochte woningen in het 2e kwartaal 2023 is 32,7%.
De cijfers in de regio Haaglanden komen overeen met de landelijke cijfers. De toenemende krapte vormt een bedreiging voor de bestaande woningmarkt. Wij zien dat het aantal woningen in Haaglanden dat boven de vraagprijs verkocht wordt, weer toeneemt. Hoewel het 2e kwartaal altijd beter is dan het 1e kwartaal, is de verbetering wel dermate significant dat deze kan duiden op een trendbreuk met de markt van de afgelopen 1,5 jaar waarbij de prijzen daalden en het aantal transacties afnam.
Wanneer de trend van dalende prijzen inderdaad gebroken wordt, kan de woningmarkt zich door de huidige en toenemende krapte weer ontwikkelen. Verandering in de woningmarkt blijkt door de jaren heen niet goed te voorspellen te zijn en voorspellingen van de toekomstige marktontwikkelingen zijn daarom onbetrouwbaar. Partijen die zich hierover uitspreken, moeten zich bewust zijn van de maatschappelijke gevolgen van deze voorspellingen!
Bron: NVM Haaglanden
