3-4-2019 —
Feiten
Verkoper heeft een pand in bezit dat hij verhuurt aan derden. Verkoper is zelf een loodgieter die elders woont en hij wil de huurinkomsten gaan gebruiken als pensioenvoorziening. Uitgangspunt is dat de verkoper handelt als particulier.
Koper en verkoper hebben al langer een vriendschappelijke band en koper heeft meerdere keren aangegeven het pand wel te willen kopen van verkoper. Verkoper heeft deze biedingen in eerste instantie afgeslagen en was niet voornemens het pand te verkopen. Koper drijft een onderneming die zich toelegt op vastgoed- en projectontwikkeling en handelt als professional.
Tijdens een telefoongesprek op 19 maart werd het bod van koper ad € 925.000, - door verkoper aanvaard. Er zou geen sprake zijn van een voorbehoud van financiering en medio juni 2018 zou er vrij van beslagen en hypotheek worden geleverd. Koper schakelt direct de notaris in die die dag beide partijen belt en in zijn telefoonnotitie vastlegt dat beide partijen de overeenstemming bevestigen. Daarop verstuurt de notaris de conceptovereenkomsten. De overeenkomst wordt niet ondertekend. De dag daarna, 20 maart, stuurt verkoper koper een whatsappje waarin hij aangeeft het pand niet te willen verkopen. Ook in de daaropvolgende gesprekken houdt hij de boot af.
Koper vordert in de procedure dat verkoper medewerking verleent aan de levering van het pand. Verkoper voert verweer en stelt dat er geen overeenstemming is bereikt en dat het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is omdat hij als particulier handelt. Als laatste beroept verkoper zich op vernietiging van de overeenkomst wegens misbruik van omstandigheden, een verweer wat in dit artikel verder onbesproken blijft.
Verkoper stelt dat de koper weliswaar een professionele koper is, maar dat de wetgever de intentie heeft gehad de particulier te beschermen. Vanuit dat oogpunt zou het, aldus de verkoper, niet de bedoeling zijn geweest dat de professionele koper een betere positie heeft dan de particuliere koper.
Beoordeling
De rechter gaat hier niet in mee. Zij stellen in rechtsoverweging 4.3. het volgende:
‘De schriftelijkheidseis van artikel 7:2 BW kent als voorwaarde dat in elk geval de kopende partij een particulier is. In het eerste lid van genoemd artikel is immers bepaald: “De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan”. In dit verband kan overigens worden verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412, gepubliceerd op rechtspraak.nl), uit welk arrest blijkt dat voor een beroep op de schriftelijkheidseis door de verkopende partij in geval sprake moet zijn van een consument-koper.’
Nu koper als professional handelt (het verweer van verkoper dat hij als particulier handelt slaagt niet) komt men niet toe aan de toepassing van artikel 7:2 BW en derhalve ook niet aan de uitspraak van de Hoge Raad uit 2011. Het schriftelijkheidsvereiste is niet van toepassing en beide partijen zijn gebonden aan mondelinge overeenstemming. Het verweer dat er geen sprake was van wilsovereenstemming slaagt eveneens niet nu de koper door de opname van telefoongesprekken kan aantonen dat verkoper het aanbod heeft aanvaard. Verkoper wordt veroordeeld tot medewerking van de levering.
De volledige uitspraak kunt u teruglezen via de navolgende link: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2019:1691
Slot
Als u nog vragen heeft over dit onderwerp verwijzen wij u naar het dossier ‘Schriftelijkheidsvereiste’. Hier vindt u onder andere een schematisch overzicht waarin wordt beschreven in welke situatie(s) mondelinge overeenstemming bindend is.
