12-1-2022 —
Per 1 maart 2022 Opkoopbescherming
Het college heeft ingestemd met de opkoopbescherming waarmee, als de Raad ook instemt, vanaf 1 maart 2022 een verbod gaat gelden voor de hele stad om een betaalbare woning na aankoop te verhuren. Het gaat om alle woningen in Den Haag met een WOZ-waarde tot en met € 355.000,-. Alleen met een vergunning is het nog mogelijk om woonruimte in genoemde prijsklasse te kopen en deze vervolgens te verhuren.
Krappe woningmarkt
Het afgelopen jaar kwam een derde van alle verkochte huizen in de grote steden in bezit van investeerders. In Den Haag was dit in sommige wijken zelfs bijna 40%. Vanwege de krapte op de woningmarkt drijven investeerders de prijzen op en wordt het voor starters en of doorstromers met een laag- of middeninkomens nog lastiger om aan een betaalbare koopwoning te kopen om er zelf te gaan wonen. Deze koopstarters en/of doorstromers hebben vaak concurrentie van beleggers die de schaarse betaalbaalbare koopwoningen opkopen om ze vervolgens te verhuren. Hierdoor zijn zij vaak genoodzaakt om duur te gaan huren of trekken ze de stad uit.
80 procent van de aankopen beschermd
Met invoering van de opkoopbescherming beschermen we ongeveer 80% van alle jaarlijkse ‘buy to let’ aankopen in Den Haag. Het gaat om jaarlijks circa 800 betaalbare koopwoningen die we hiermee toegankelijk kunnen houden voor zelfbewoning. Er is een aantal uitzonderingen op het verbod waarbij een vergunning of ontheffing wordt verleend om een woning alsnog te mogen verhuren. Zo is verhuur met een vergunning nog mogelijk bij verhuur aan directe familieleden (ouders, kinderen, broers en zussen), of als de eigenaar van de woning langer op reis gaat of wanneer de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een bedrijfsruimte. Ook neemt Den Haag o.a. een ontheffing voor woningcorporaties op, die een woning aankopen om deze te verhuren als sociale huurwoning. Het verhuren van een woonruimte zonder vergunning kan leiden tot een hoge boete.
Invoering per 1 maart 2022
In januari wordt het voorstel in de Raad besproken en indien de Raad instemt, treedt de opkoopbescherming in Den Haag per 1 maart in werking.
Wetswijzigingen per 2022:
Overdrachtsbelasting
Het belastingplan 2022 bevat een aantal kleine wijzigingen die betrekking hebben op de overdrachtsbelasting.
Artikel 15a lid 5 WBR (nieuw): onvoorziene omstandigheden die vóór de levering plaatsvinden
Om het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling te mogen toepassen moet worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium. Toch kan er sprake zijn van de situatie dat de verkrijger de woning niet als hoofdverblijf is gaan gebruiken wegens onvoorziene omstandigheden (zoals overlijden of scheiding) die zich voordoen ná het tijdstip van de verkrijging. In die gevallen wordt de verkrijger geacht de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te hebben gebruikt en wordt niet alsnog (tot) het algemene tarief van 8% overdrachtsbelasting geheven.
Vanaf 1 januari 2022 wordt ook rekening gehouden met onvoorziene omstandigheden die zich eerder voordoen. Scheiden de kopers vóór de overdracht bij de notaris, maar na het moment van ondertekening van het koopcontract? Of komt één van hen te overlijden? Ook dan kan de startersvrijstelling of het lage tarief van 2% gelden. De kopers hoeven niet alsnog het algemene tarief van 8% te betalen als zij voldoen aan de volgende drie voorwaarden:
1. De onvoorziene omstandigheid vindt plaats tussen het tekenen van het koopcontact en het moment van overdracht bij de notaris.
2. Door de onvoorziene omstandigheid kan de koper niet voldoen aan het hoofdverblijfcriterium (langere tijd in de woning wonen).
3. De koper legt een ‘verklaring overdrachtsbelasting onvoorziene omstandigheden’ af, waarin hij aangeeft dat hij (of de persoon van wie hij heeft geërfd) tussen de datum van ondertekening van het koopcontract en de datum van de onvoorziene omstandigheid het voornemen had de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Ook verklaart hij dat de onvoorziene omstandigheid de reden is dat hij redelijkerwijs niet in staat is de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken.
Zie voor meer informatie de informatie op de website van de Rijksoverheid.
Artikel 9 lid 7 WBR (nieuw): verduidelijking van antimisbruikregeling bij startersvrijstelling
Bij de startersvrijstelling mag de waarde van de woning inclusief aanhorigheden niet hoger zijn € 400.000. Om te voorkomen dat woningen gesplitst (bijvoorbeeld eerst de woning en daarna de garage) worden verkregen om zodoende onder de € 400.000 te blijven, is in de WBR reeds een antimisbruikbepaling opgenomen. Deze antimisbruikbepaling bepaalt dat starters die de woning binnen een jaar gesplitst aankopen en daarmee in totaal meer dan € 400.000 betalen geen recht hebben op de startersvrijstelling. Koper betaalt dan alsnog 2% overdrachtsbelasting.
De antimisbruikbepaling geldt niet wanneer het eerste aangekochte deel voor 1 april 2021 is verkregen. Daarnaast wordt voorgesteld om de antimisbruikbepaling zodanig te wijzigen dat deze niet langer van toepassing kan zijn op verkrijgingen door rechtsopvolgers krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht van de persoon die de startersvrijstelling heeft toegepast.
Artikel 15.1.t WBR (nieuw): vrijstelling als een woning wordt teruggekregen krachtens een beding
Een woning met een verkoopregulerend beding, een zogenoemde VoV-woning, wordt met (kopers)korting verkocht aan een bewoner, waarbij de bewoner deze woning bij vervreemding weer moet aanbieden aan de oorspronkelijke/eerdere verkoper. Deze constructie wordt regelmatig toegepast door onder andere woningcorporaties en projectontwikkelaars.
Vóór de Wet differentiatie overdrachtsbelasting (de wet waarin de startersvrijstelling is geïntroduceerd) was het verlaagde tarief van 2% van toepassing op de terugkoop. Door de Wet differentiatie overdrachtsbelasting worden VoV-aanbieders geconfronteerd met hogere overdrachtsbelasting van 8% omdat de verkrijger de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Voorgesteld wordt om per 1 januari 2022 een vrijstelling van overdrachtsbelasting in te voeren voor verkrijging van een woning als gevolg van een terugverkoop door een natuurlijk persoon, mits hiermee uitvoering wordt gegeven aan een verkoopregulerend beding dat aan die natuurlijke persoon was opgelegd toen deze de woning verkreeg.
NHG-grens naar € 355.000 in 2022
Vanaf 1 januari 2022 stijgt de NHG-kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen van € 325.000 naar € 355.000. Voor woningen waarbij energiebesparende voorzieningen worden getroffen is de kostengrens 6% hoger, namelijk € 376.300, in plaats van € 344.500 in 2021. Voor de NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend met betrekking tot de kostengrens.
Bindend aanbod
De nieuwe NHG-kostengrens kan al gelden voor een woning die in 2021 wordt aangekocht. Het gaat erom dat het bindend aanbod wordt uitgebracht na 1 januari 2022.
Koopsom exclusief roerende zaken
Voor de koopsom geldt het bedrag exclusief roerende zaken. Als de koopsom € 360.000 bedraagt waarvan € 5.000 roerende zaken, dan gaat de NHG uit van de koopsom van € 355.000 (exclusief roerende zaken). Indien de geldverstrekker het bedrag dat voor de roerende zaken betaald wordt als realistisch beoordeelt, dan is NHG mogelijk. Zo niet, dan wordt de kostengrens overschreden en is NHG niet mogelijk.
Oversluiten ook onder de NHG-grens
De NHG-kostengrens geldt zowel voor aankopen als oversluiten. Het oversluiten van een lening zonder NHG naar een hypotheek met NHG is niet mogelijk als de woningwaarde boven de kostengrens ligt.
NHG-premie in 2022 daalt van 0,7% naar 0,6%
Een koper betaalt voor een hypotheek met NHG eenmalig een NHG-premie, de zogenaamde borgtochtprovisie. Deze borgtochtprovisie betaalt de consument via de geldverstrekker aan NHG zodra de hypotheek wordt afgesloten. De borgtochtprovisie voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (‘NHG- premie’) wordt in 2022 verlaagd van 0,7% naar 0,6 % over de hoogte van de hypotheek.
Hypotheekrenteaftrek daalt naar 40% in 2022
De hypotheekrenteaftrek daalt van 43% naar 40% in 2022. De beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. Sinds 2017 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken. Het percentage wordt verlaagd van 52% naar 37,05%. Voorheen daalde dit tarief met 0,5% per jaar. Vanaf 2020 wordt het versneld afgebouwd met 3% per jaar. Vanaf 2023 is dan het tarief van 37,05% bereikt.
Inkomen partner telt mee voor 90% in 2022
Net als in 2021 wordt voor tweeverdieners bij het bepalen van het financieringslastpercentage in 2022 het inkomen van de minst verdienende partner voor 90% meegeteld.
WOZ-waarde stijgt in 2022
De WOZ-waarde 2022 is de waarde van uw woning per 1 januari 2021. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt volgend jaar naar verwachting met 8,5-9%. WOZ-taxaties voor woningen worden vanaf 2022 gebaseerd op de vierkante meters (gebruiksoppervlakte) in plaats van op kubieke meters.
Energielabel
Advertentieplicht energielabel voor al het vastgoed herleeft per 1 januari 2022 Het is verplicht om een geldig energielabel te vermelden in de advertentie waarin een woning (of ander vastgoed) te koop of te huur wordt aangeboden. Vanaf 1 januari 2022 handhaaft de ILT weer op de advertentieverplichting als er nog geen geldig energielabel is afgegeven voor een woning. Dat betekent dat in een advertentie waarin een woning (of ander vastgoedobject) te koop of te huur wordt aangeboden tevens moet worden gemeld wat het energielabel van het object is. Oftewel, als een woning (of ander vastgoed) te koop wordt aangeboden op Facebook, Insta of funda dan zal het label erbij vermeld moeten worden. Het label zal dus veel eerder, voorafgaand aan of aan het begin van het verkoopproces, aangevraagd moeten worden. Advertenties voor gebouwen waar al een geldig energielabel voor is afgegeven, moeten het energielabel wel vermelden. In deze advertentie moet dan de energieprestatie-indicator (de energielabelklasse) staan. Als er geen advertenties aan de orde zijn, geldt de advertentieverplichting niet, bijvoorbeeld bij onderhandse verkoop. De bepaling geldt ook niet voor gebouwen of gedeeltes van gebouwen die niet labelplichtig zijn, zoals bijvoorbeeld monumenten. Bij geen label volgt er een boete.
Energiebelasting daalt in 2022
Het Kabinet verlaagt in 2022 de energiebelasting. Een huishouden met een gemiddeld gas- en stroomverbruik betaalt hierdoor zo’n 400 euro minder belasting dan in 2021.
Wat zijn de plannen?
• De teruggave van de energiebelasting gaat omhoog van 560 euro naar 825 euro.
• Het belastingtarief op elektriciteit gaat met 6,9 cent per kWh omlaag, inclusief btw.
• Het plan voor de energiebelastingen op gas verandert niet: die stijgen met 2 cent per kuub.
Investeringssubsidie duurzame energie wordt voortgezet in 2022
Met de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) kunnen woningeigenaren subsidie aanvragen voor een zonneboiler, een (hybride) warmtepomp, isolatiemaatregelen en aansluiting op een warmtenet. Zakelijke gebruikers komen in aanmerking voor subsidie voor een zonneboiler, een warmtepomp, aansluiting op een warmtenet en voor kleinschalige windturbines en zonnepanelen. Naar alle waarschijnlijkheid is er voor 130 miljoen euro aan subsidie beschikbaar in 2022. De ISDE-subsidie loopt door tot 2030.
Bron: gemeente Den Haag
